부동산 임대 수익률 계산

월세를 받는 건물들이나 오피스텔, 상가 등의 매매를 고려한다면, 임대수익률을 따져보지 않을 수 없습니다.

 

임대수익률이 4%다 7%다 이런 말들 많이 들어보셨겠는데요...

 

그럼, 임대수익률은 어떻게 계산이 되는 걸까요??

 

 

1. 부동산 임대수익률 계산 원리 알아보기.

 

- 수익률 계산 단위는 연(1년기준) 단위로 계산됩니다.

 

- 1년간 들어가는 총 금액(투입자본+비용)을 더하고, 1년간 나오는 총 수입을 구해서, 총수입/총투입금액 으로 계산하면 되겠습니다.

 

** 총 수입: 월세X12개월  (보통 월세가 수입의 대부분이지만, 다른 수입이 있다면 여기에 더합니다.)

** 총 지출: 부동산구입비용 + 리모델링 또는 수리비용 + 지출된세금 + 기타비용 - 세입자 보증금

(세입자에게서 받은 보증금은 들어온 돈이기때문에, 지출에서 빼줍니다.)

 

그럼 예를들어 계산한번 해볼까요?

 

사례1)  오피스텔을 1억원에 구입. 보증금1000만원/월세50만원에 세놓을경우. (간단계산을 위해 세금등은 일단 빼고 계산)

 

총 수입: 50만원X12개월 = 600만원

총 지출: 1억원 - 1000만원(보증금받은것) = 9000만원

 

 

600만원/9000만원 = 0.0666   여기에 100을 곱하면 %로 바뀌죠. 그래서 연간 수익률이 약6.6%가 됩니다.

 

 

사례2)  오피스텔을 1억원에 구입. 보증금1000만원/월세50만원에 세놓을경우. (대출금 7천만원이 있는경우, 이율4%)

 

총 수입: 50만원X12개월 = 600만원 - 이자비용(7000만원X0.04=280만원) = 320만원.

총 지출: 3000만원 -1000만원(보증금받은것) = 2000만원

 ( 7천만원은 내 돈을 쓴 것이 아니기 때문에 순수하게 들어간 자기자본은 2천만원이 된다.)

 

320만원/2000만원 = 약 0.16   여기에 100을 곱하면, 약 16%가 됩니다.

 

사례2와 같은 계산방법이 레버리지가 적용된 방법이 됩니다. 대출을 이용한 순수 자기자본 비율대비 이율을 계산한 것입니다.

 

 

- 그래서 금리가 저렴하고, 부동산 가치가 올라가는 시기에는 대출금을 이용한 투자를 많이 하게 되는 것입니다.

 

수익률이 차이가 많이나기 때문이죠.

 

- 그렇지만, 대출금 비율이 너무 많을경우, 공실기간이 길어진다거나 할 경우,  위기가 닥칠수도 있습니다.

 

장단점이 있으니, 잘 생각하셔서 안전투자하는것이 좋겠지요. ^^

 

 

2. 적정 임대수익률.

 

 

임대수익률이 만족할 만큼 높으면 좋겠지만, 요즘 그렇게 수익률이 좋은 부동산을 찾기는 어렵겠죠...

 

지역에 따라, 각 부동산마다 모두 경우가 다르겠지만,

 

보통, 적정 임대수익률은 정기예금 금리 + 2~3% 정수 수준이라고 합니다.

 

요즘 은행에가보면 보통 2.5% 2.8% 이런 금리를 주는데요, 그렇다면 적정임대수익률은 4%~5% 라고 하겠네요. 금리가 워낙 낮아서 말이죠. 은행금리가 물가상승률보다도 못하니 원... 그 이상 나온다면 훌륭한 부동산이 되겠네요.

 

임대수익률과 함께, 부동산의 가치가 더 올라가서 처음 산 가격보다 올려서 받을 수 있다면, 차익에 대한 이득이 있을 수 있으니, 정말 금상첨화라고 할 수 있겠죠.